Bảy điều khoản hợp đồng xây dựng gây tranh chấp nhiều nhất

Tranh chấp hợp đồng xây dựng rất ít khi xuất phát từ ý đồ xấu của một bên. Phần lớn bắt nguồn từ việc hợp đồng không nói rõ điều gì xảy ra trong một tình huống mà sau đó thực sự xảy ra.

Dưới đây là bảy điều khoản mà theo kinh nghiệm thực hành, chiếm phần lớn các vụ việc. Với mỗi điều khoản, phần quan trọng nhất là câu hỏi kiểm tra ở cuối — bạn có thể mang chính câu hỏi đó ra soi hợp đồng đang chuẩn bị ký.

1. Phạm vi công việc

Đây là nguồn tranh chấp số một, và cũng là điều khoản dễ cải thiện nhất.

Vấn đề thường gặp: hợp đồng liệt kê những gì nhà thầu phải làm, nhưng không nói gì về vùng ranh giới. Kết quả là những công việc “ở giữa” — không rõ thuộc bên nào — trở thành điểm bất đồng ngay khi tiến độ bị ép.

Cách xử lý: ghi rõ cả phần loại trừ, không chỉ phần bao gồm. Một dòng “các công việc sau không thuộc phạm vi hợp đồng này: …” tiết kiệm được rất nhiều thời gian về sau.

Câu hỏi kiểm tra: Nếu phát sinh một công việc không được nhắc đến ở bất kỳ đâu trong hợp đồng, điều khoản nào cho biết ai phải làm và ai chi trả?

2. Điều chỉnh giá hợp đồng

Với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, việc chỉ ghi “giá hợp đồng được điều chỉnh theo quy định” là chưa đủ để thực hiện được.

Để điều chỉnh giá thực hiện được trên thực tế, hợp đồng cần nêu đủ: công thức điều chỉnh, loại chỉ số hoặc nguồn giá áp dụng, thời điểm gốc, các mốc thời gian tính toán, và cách xử lý khi nguồn dữ liệu không công bố kịp.

Thiếu một trong các yếu tố trên, hai bên sẽ hiểu khác nhau và không có cơ sở nào để phân định.

Câu hỏi kiểm tra: Chỉ đọc hợp đồng, hai người khác nhau có tính ra cùng một con số điều chỉnh không?

3. Xử lý khối lượng phát sinh

Điều khoản này cần trả lời ba câu hỏi tách biệt, nhưng nhiều hợp đồng gộp lại thành một câu chung:

• Khối lượng thay đổi ở mức nào thì phải làm thủ tục điều chỉnh?
• Ai có thẩm quyền xác nhận và phê duyệt phát sinh, ở từng ngưỡng giá trị nào?
• Nhà thầu có được thi công trước khi phát sinh được phê duyệt hay không, và nếu có thì trong điều kiện nào?

Câu hỏi thứ ba là nơi thiệt hại lớn nhất phát sinh trong thực tế. Nhà thầu thi công theo yêu cầu miệng tại hiện trường để giữ tiến độ, sau đó không được thanh toán vì thiếu văn bản phê duyệt đúng thẩm quyền tại đúng thời điểm.

Câu hỏi kiểm tra: Khi có yêu cầu thay đổi tại hiện trường và tiến độ không cho phép chờ thủ tục, hợp đồng hướng dẫn làm gì?

4. Tiến độ và trách nhiệm chậm trễ

Hợp đồng cần phân biệt rõ ba nhóm nguyên nhân chậm trễ: do nhà thầu, do chủ đầu tư, và do nguyên nhân khách quan không thuộc bên nào.

Với mỗi nhóm, hậu quả phải khác nhau. Nếu hợp đồng chỉ có một điều khoản phạt chậm tiến độ chung, mọi lần chậm đều thành tranh luận về nguyên nhân, không có cơ chế xử lý.

Câu hỏi kiểm tra: Nếu chậm trễ do chủ đầu tư giao mặt bằng muộn, hợp đồng ghi rõ nhà thầu được gia hạn bao nhiêu và có được bù chi phí chờ việc không?

5. Nghiệm thu và điều kiện thanh toán

Đây là nơi vốn bị đọng nhiều nhất. Hợp đồng cần ghi cụ thể:

• Danh mục hồ sơ cần có cho mỗi lần nghiệm thu, thanh toán
• Số ngày tối đa để bên nhận hồ sơ phản hồi
• Hậu quả khi bên nhận không phản hồi trong thời hạn
• Cách xử lý khi hồ sơ bị trả lại: tính lại thời hạn từ đầu hay tiếp tục

Điều khoản thứ ba là điều khoản có sức răn đe nhất và thường bị bỏ trống nhất.

Câu hỏi kiểm tra: Nếu hồ sơ thanh toán nộp đủ mà không nhận được phản hồi nào trong 30 ngày, điều gì xảy ra theo hợp đồng?

6. Bảo lãnh và bảo đảm thực hiện

Cần nêu rõ loại bảo lãnh, giá trị, thời hạn hiệu lực, điều kiện và trình tự để một bên được yêu cầu thanh toán bảo lãnh, cùng thủ tục giải toả khi hoàn thành.

Lỗi phổ biến: thời hạn hiệu lực của bảo lãnh ngắn hơn thời gian thực hiện thực tế của hợp đồng, và không có điều khoản buộc gia hạn.

Câu hỏi kiểm tra: Nếu hợp đồng được gia hạn, bảo lãnh có tự động phải gia hạn theo không?

7. Chấm dứt hợp đồng

Điều khoản ít ai muốn đọc kỹ khi ký, nhưng là điều khoản có giá trị nhất khi cần dùng.

Cần có: các trường hợp được chấm dứt, thủ tục thông báo và thời gian báo trước, cách xác định giá trị công việc đã thực hiện đến thời điểm chấm dứt, cách xử lý vật tư đã tập kết, và trách nhiệm bàn giao hồ sơ.

Câu hỏi kiểm tra: Nếu phải chấm dứt hợp đồng vào tháng thứ 8 của 20 tháng, hợp đồng ghi rõ cách tính giá trị phải thanh toán chưa?

Một nguyên tắc chung

Điểm chung của bảy điều khoản trên: chúng đều trở thành tranh chấp khi hợp đồng dùng cách diễn đạt chung chung để tránh phải quyết định. Câu “hai bên thống nhất giải quyết trên cơ sở thoả thuận” nghe êm ái khi đàm phán, nhưng đúng vào lúc cần đến nó thì hai bên đã không còn thoả thuận được nữa.

Thời điểm rẻ nhất để giải quyết một tình huống khó là lúc chưa ai bị thiệt hại — tức là trước khi ký.